Şirketimiz Yönetim Kurulu Üyesi Sn. Cengiz Öğretir’in Gayrimenkul Sektörü için 2017 yılı Öngörülerini Özetlemiştir.

 

KONUT SEKTÖRÜ

Image result for konut sektörüTürkiye geneli için bakıldığında; son üç yıldaki konut satış sayılarında benzerlik görülmektedir. 2016 yılında sadece Van ilinde dikkat çeken bir artış olduğu gözlenmiş olmasına rağmen satış konut fiyatlarında değişiklik yoktur. Özellikle büyük şehirlerde konut satışları ve konut fiyatlarındaki artış, Türkiye ortalamasını doğal olarak etkilemektedir. 
 
Dövizdeki artışa bağlı olarak inşaat maliyetlerindeki girdilerde yaşanan artış nedeni ile müteahhitlerin imalat maliyetleri artacağından bu artışı konut fiyatlarına yansıtması doğaldır. Konut fiyatlarını etkileyen bir çok parametre olması fiyatların artacağı mı yoksa düşeceği mi konusuna karar vermeyi ve öngörüyü zorlaştırmaktadır. Örneğin, dövizdeki artışın, fiyatları artırması beklenirken, fiyatlardaki bu değişim ilk anda satış hızını yavaşlatacaktır. Döviz artışı, kredi faiz oranlarındaki artış, satış hızını yavaşlatırken, son zamanlarda yapılan konut seferberliği ve uzun vadeli konut satış politikaları ile konut satışlarını artıracağı beklenmektedir.  Bunun yanında müteahhitler birliği ise ısrarla düşük marjlarla konut sattıklarını belirtmektedirler.  
 
Türkiye genelinde firmamızın yaptığı değerleme çalışmalarından edindiğimiz bilgiler ve aldığımız emlakçı görüşleri ise satışların neredeyse durma noktasına geldiğini belirtmektedirler. Bu durum konut fiyatlarının düşeceğini gösterse de yukarıda bahsedildiği üzere gerek yapım gerekse finansman maliyetlerdeki artış nedeni ile de özelikle ilk el satışlarda fiyatlar düşme eğilimi beklenmemektedir.  
 
Netice olarak ülkemizdeki iç dinamiklere bağlı olarak çok fazla değişkenlik gösterecek olan konut fiyatları için bir tahminde bulunmak çok çok güç olsa da fiyatlarda düşüş olmayacağı ancak bir artış da olmayacağını 2016 yılı ile benzer seyredeceğini öngörmekteyiz. 
 

TİCARİ FONKSİYONLU GAYRİMENKULLER

Image result for istanbul gökdelen2016 yılı üretim endeksinde %0,2 düşüş olduğu görünmektedir.  Uzun zamandır üretimde ilk defa düşüş gözlemlenmektedir. Ancak devlet politikası ve verilecek desteklerle üretimi desteklemek için yeni politikalar geliştirilmiştir. Özellikle Doğu ve Güneydoğu illerine verilen destekler ön plana çıkmaktadır. Büyükşehirlerde şehir içinde kalan sanayi ve üretim alanlarının şehir dışına taşınarak nakliyesi kolay, ulaşımı kolay, yerlerde organize sanayi alanları oluşturmak istemesi, bu bölgelerde Avrupa standartlarında yapılan üretimlerin planlanması destekler verilmesi ile sanayi bölgelerindeki gayrimenkullere talebin canlanacağı düşünülmektedir.
 
Ülkemizin son yıllarda yaşadığı ve hızla çözmeye çalıştığı sorunlar nedeniyle dövizdeki artış ve hatta hareketliliğin yüksek olması ve maalesef sanayi üretimindeki ham madde girdisinin de büyük bir kısmının ithal ve dövizle yapılması üreticiyi olumsuz etkilemektedir. Bu durum da sanayi ve üretim yapılan taşınmazlara olan talebi azaltacaktır. En azından bir süreliğine belirsizlik devam edecek olup bu sürenin uzaması durumunda sanayi amaçlı ticari taşınmazların değerinde düşüşe neden olabileceği tahmin edilmektedir.
 

Image result for flora residence

Sanayi yapıları içinde depo alanlarına olan talepte bir artış olduğu geri bildirimleri gelmektedir. Halen devam etmekte olan “Türkiye Depo Alanları Piyasası” araştırmamızın kesin olmayan sonuçlarına göre, bu alanda fiyatlarda bir artış olabileceği düşünülmektedir. 
AVM piyasası ise özellikle artık genel medya grubunda da dillendirilmeye başlamış olup büyük sıkıntıların yaşandığı ve sanki ileride de en çok sıkıntıların yaşanacağı gayrimenkuller olarak öne çıkmaktadır. Türkiye’nin hemen hemen tüm illerinde AVM açılmış olması, konsept projelerin tamamının alt katlarında Çarşıların yapılması, ofis binalarının içinde, mahallelerde küçük, butik çarşıların açılmış olması pazardaki arz miktarını oldukça artırmıştır. Çoğu dövizle kiralanan, dövizdeki artış nedeni ile çok yüksek bedellere ulaşan kira bedelleri nedeniyle dükkan sahiplerinin bu kiraları ödemeyecek duruma gelmeleriyle bazı AVM’leri boşalttığı ya da kiralarını yeniden düzenlediği görülmektedir. AVM dahilinde bulunan mağaza miksine bağlı olarak, yeterli satış ve cirolara ulaşamayan markaların kirayı ödeyememesi durumu nitelikli ticari mülklerin değerini olumsuz etkileyecek olup ileride de fiyatlarda aşağı yönde bir eğilim olacağı tahmin edilmektedir. 
 
Ofis piyasasına baktığımız zaman AVM piyasasına benzer bir durumla karşılaşırız. Büyük şehirlerde belirli lokasyonlarda yığılmalar olmuş ve bu lokasyonlarda ofis fiyatları artan talep ile yükselmiştir. Son yıllarda yükselen ofis kiraları büyük firmaların prestij ofisleri olarak çalışmaya devam etmesini ve çalışanların büyük kısmını, maliyeti düşürmek, daha geniş ve ferah ofis alanlarında çalışma ortamı sağlamak için şehrin çeperlerine taşımak zorunda kalmıştır.  Büyük firmaların çalışan yoğunluğunu bu şekilde çözmesi ile küçük ve orta ölçekli firmaların büyük bir kısmı da mahalle aralarında daha az maliyetli ofislerde çalışmalarına devam etmektedirler.  Bunun yanında bütün konsept karma projelerde neredeyse projenin yarısı ofis olarak yapılmış olup ofis stoğunu da artırmışlardır.  Küçük ölçekli firmaların nitelikli ofis ve plazalara teşvik edilmesi için ofis kiralarının makul seviyede tutulması gerektiği piyasada düşünülmektedir. Özellikle küçük ve orta ölçekli firmaların kira maliyet dengesi olan rakamlarda seyredeceği ve Ofis piyasasında geçen yıla benzer bir fiyatlamanın devam edeceği herhangi bir artış olmayacağı tahmin edilmektedir.
 

TARLA/BAĞ/BAHÇE NİTELİKLİ GAYRİMENKULLER

Image result for tarla araziBir tarım ülkesi olan ve birçok arazisi atıl durumda olan ülkemizde tarıma destek, devlet politikası içinde olup teşviklerin en çok olduğu sektör denebilir. Tarım girdisinde yüksek yer alan mazot, gübre, ilaç, yem vs   maliyetlerin dövize dayalı olması ve dövizdeki artış nedeni ile tarım ve  hayvancılık sektörünün en büyük maliyetleri olup tarımdaki karlılığı düşürmekte ve tarım üreticiliğine olan talebi azaltmaktadır. Gıda Tarım ve Hayvancılık Bakanlığı’nın başlatmış olduğu pilot bölgeler uygulaması ile yaklaşık 180 ovada organize tarım çalışmaları devam etmektedir. Meraların köylüye ve tarıma kazandırılması için çalışmalar devam etmektedir. Tarım bakanlığının ihale ettiği tarımsal arazi edindirme ihalesi ile 27 köyde başlatılan, daha sonra ülke geneline yaygınlaştırılacak olan uygulama ile boş olan, ekilmeyen araziler tarıma kazandırılacak ve desteklenecek, Tarım kredi kooperatifleri, kamu bankaları ile kredi desteği verilecektir. Bu durum tarım yapılabilen arazilere talebin artacağını göstermektedir. Bütün sektörlerde olduğu gibi gelecek günlerdeki ekonomik göstergeler aslında bu sektörü de doğrudan etkileyecektir. Yine hayvancılıkta ön plana çıkan Doğu Anadolu ve Güneydoğu Anadolu bölgesi de ülkemizde yaşanan sıkıntılar nedeniyle oldukça fazla etkilenmiştir. Bütün bunlar düşünüldüğünde Tarım arazilerinde özellikle tarıma elverişli yerlerde ve devlet desteği alan yerlerde talep artacak ve değerlerde artış gözlenebileceği öngörülmektedir.
 

TURİZM SEKTÖRÜ

Image result for antalya otellerTürk Turizm sektörü 2015 yılında Rusya ile yaşanan uçak krizi, güney sınır bölgelerimizde yaşanan terör ve savaş olayları, 15 Temmuz 2016 darbe girişimi zor bir yıl geçirilmiştir. Türkiye turizmi 2016 yılında toplam ~25 milyon turist ağırlamış ve yaklaşık 22 Milyar Dolar turizm geliri elde ederek son yılların en düşük ziyaretçi sayısını ve gelirini elde etmiştir. 2016 yılında 2015 yılına göre gelirlerde ~%30’luk düşüş meydana gelmiştir.  2016 yılında turist başına harcama miktarı 867 USD olmuştur. 
 
Sektörde yaşanan olumsuzluk en çok Ege ve Akdeniz bölgesindeki otelleri etkilemiştir. Ancak İstanbul ve İzmir kent otelleri de yaşanan olumsuzluklardan etkilenmiştir. Turizmin başkenti olan Antalya ilinde 2016 yılında bir çok tesis faaliyet açılmaz iken, açılan tesislerin bir kısmı açık gün sayılarını düşürmüş, çalışan personellerde ve giderlerde azaltmaya giderek ayakta kalmaya çalışmışlardır. Antalya ilinde yaşanan olumsuzluklarla beraber 2015 yılına göre doluluk oranlarında ve gelirlerde ~%20-30’luk düşüşler meydana geldiği gözlemlenmiştir. 
 
2016 Eylül ayı itibari ile Rusya ile olan ilişkilerin olumlu hale gelmesiyle Eylül ayı itibari ile Rus ziyaretçi sayısında artışlar başlamış 2017 yılı sezonu için umutlar oluşmuştur. 2017 yılı için Avrupa pazarının eski yıllara göre olumlu olmayacağı, Rus pazarında ise beklentilerin olumlu yönde olduğu belirtilmektedir. 2016 yılında düşüş gösteren ziyaretçi sayısının 2017 yılında yerine koyulamayacağı muhakkak olmakla birlikte 2017’nin 2016 yılına göre daha olumlu olabileceği yönünde beklentiler ağırlıktadır.
 
Neticede 2017 yılında beklenen turist profiline bakınca daha düşük gelirli bir profil olacağı turizm sektörü aktörleri tarafından ifade edilmektedir. 2016 yılına göre turist sayısında iyileşme görünse de eski yıllara dönüş için biraz daha zaman gerektiği düşünülmektedir. 2016 yılında turizm amaçlı gayrimenkullerin değerinde ciddi düşüş olmuştur.  2017 yılında  2016 yılına göre bir artışın olmayacağı ancak daha fazla bir düşüşün de yaşanmayacağı ve 2016 yılı ile benzer şekilde seyredeceği tahmin edilmektedir.